Bail commercial : l’action en régularisation des charges locatives ne se prescrit pas par 2 ans

Dans un arrêt du 5 septembre 2024, la Cour d’appel de Paris juge que l’action en régularisation des charges formulée par le propriétaire d’un local commerciale ne relève pas du statut des baux commerciaux, mais de l’application pure et simple du droit des contrats. Elle se prescrit donc par 5 ans et non 2 ans  (CA Paris, 5 sept. 2024, n° 23/01839).

Prescription de l’action en régularisation de charges

Le propriétaire d’un local commercial situé dans une copropriété réclame à son locataire le paiement d’une certaine somme au titre de la régularisation de charges locatives. Le locataire lui oppose la prescription de ses demandes, en développant le raisonnement suivant : le bailleur doit fournir au locataire un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges et ce, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel (C. com., art. L. 145-40-2 issu de loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » et art. R. 145-36). Il résulte de l’application combinée de ces articles L. 145-40-2 et R. 145-36 avec l’article L. 145-60 du code de commerce que l’action en régularisation de charges du bailleur-copropriétaire échappe à la prescription de droit commun et se prescrit par 2 ans à compter de l’expiration du délai de 3 mois de la reddition des charges de copropriété. L’action en justice du bailleur plus de 2 ans après les appels de fonds nécessaires aux travaux effectués par le syndicat des copropriétaires, et alors que le bailleur n’avait jamais procédé à la régularisation annuelle des charges en cours de bail, était donc prescrite.

Application du droit des contrats

La cour d’appel de Paris écarte ce raisonnement : le Code de commerce ne prévoit aucune sanction spécifique en cas de manquement à l’obligation de régularisation des charges, et les demandes en paiement du bailleur portant sur une telle régularisation ne relèvent pas du statut des baux commerciaux mais de l’application pure et simple du droit des contrats, et notamment de l’obligation de tout preneur de payer les loyers et charges contractuellement mis à sa charge, de sorte qu’elles sont soumises à la prescription quinquennale de droit commun.

À noter que de nombreuses actions en paiement ne relèvent pas du statut des baux commerciaux et sont donc soumises à la prescription quinquennale de droit commun. Tel est, par exemple, le cas des actions en paiement d’une indemnité de résiliation anticipée stipulée dans le bail, d’un arriéré de loyers ou d’une indemnité compensatoire en raison d’un retard dans l’exécution de travaux ou de travaux de ravalement.

L’équipe NetPME