Bercy s’attaque à la hausse des loyers commerciaux

Bonne nouvelle pour les commerçants et les artisans. Un décret publié au JO le 15 mars 2022 supprime la composante « chiffre d’affaire du commerce de détail » de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Un « sous-indice » qui comptait pour 25 % de l’ILC, à côté des prix à la consommation hors loyers (50 %) et des coûts de la construction (25 %). L’indice des prix à la consommation s’accapare désormais la part du lion (75 %). De quoi alléger selon Bercy la hausse des loyers indexés sur l’ILC dont la valeur monte en flèche depuis fin 2020.

Pour rappel, un contrat de bail peut prévoir que le loyer soit automatiquement revalorisé – à chaque date anniversaire du contrat – sur la base de l’ILC publié chaque trimestre (mars, juin, septembre et décembre). Cet indice a été créée par la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008. Il ne peut être choisi comme référence alternative à l’indice du coût de la construction (ICC) que si le bailleur et le locataire sont d’accord.

Hausse des loyers divisée par deux

Cette suppression « va permettre de diviser par deux la revalorisation des loyers indexés sur l’ILC de mars 2022 et devrait modérer considérablement les revalorisations fondées sur les publications trimestrielles suivantes en 2022 et 2023 », assure Bercy dans un communiqué du 15 mars. La composante chiffre d’affaire du commerce de détail « générait de la volatilité et favorisait nettement les hausses de l’indice, et donc les augmentations de loyers ».

Source : Insee, Information rapide n°339 du 22 décembre 2021.

Une mesure attendue : l’indice des loyers commerciaux a augmenté de 3,46 % sur un an au troisième trimestre 2021, selon l’Insee. Soit la plus forte hausse jamais enregistrée. Décorrélée qui plus est, du chiffre d’affaires (CA) des points de vente (cf. graphique ci-dessous). Selon la fédération représentative du commerce spécialisé (Procos), sur dix ans, entre 2011 et 2021, l’ILC a augmenté de + 1,5 % par an, quand le CA des magasins dans les rues marchandes a baissé de – 2,3 % par an et celui des magasins dans les centres commerciaux de – 1,8 % par an en moyenne. Sur la même période, la fréquentation des points de vente a perdu 4 à 5 % par an en moyenne.

Source : Panel Procos et Insee, graphique tiré du dossier de presse publié par Procos le 2 février 2022. 

Avec les répercussions économiques de la guerre en Ukraine en point de mire, Procos tirait ainsi la sonnette d’alarme le 7 mars sur « l’urgence à trouver des solutions sur une indexation réduite des loyers en 2022 et accompagner les entreprises sur le gros problème de l’énergie ».

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Fin d’une injustice économique

Dans le même temps, la suppression de la composante chiffre d’affaire du commerce de détail met fin à une injustice économique en défaveur des commerces physiques. Ce « sous-indice » intégrant l’ensemble du chiffre d’affaire du secteur, dont celui réalisé en ligne (e-commerce).

« La progression continue des ventes par internet (près de 100 % de hausse entre 2014 et 2021) alimentait ainsi – sans aucune justification économique – la revalorisation des loyers des magasins physiques et plus généralement de l’ensemble des locaux loués par bail commercial (restaurants et bars, cinémas, salles de sports, etc.) », explique Bercy dans son communiqué. Le ministre défend ainsi une « mesure de justice et de bon sens ».

De leur côté, l’Alliance du Commerce et Procos qui représentent à elles deux 87 000 magasins saluent la mesure mais regrettent que « les représentants des bailleurs aient refusé tout accord permettant de réduire le niveau d’indexation des loyers dès le début de l’année 2022 » et que « les discussions n’aient pas abouti non plus sur la mensualisation des loyers et la diminution des dépôts de garantie. » Des mesures qui auraient pourtant « alléger la trésorerie des commerçants, leur permettant d’accélérer leurs investissements indispensables et urgents de transformation digitale et écologique ».

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Matthieu Barry