Fonds de commerce : tour d'horizon de la location-gérance

Comme l’a rappelé la Cour de cassation en mars 2018, le propriétaire d’un fonds de commerce ne peut le mettre en location-gérance que 2 ans après l’avoir exploité personnellement (arrêt n°17-15.830). Cependant, malgré ses règles strictes, la location-gérance, parfois appelée gérance libre ou gérance, présente aussi des avantages.

Utilisé notamment dans la restauration, le dispositif permet au propriétaire d’un fonds de commerce de percevoir régulièrement un revenu, la redevance. Cette somme est versée par le gérant, auquel le propriétaire concède l’exploitation. Attention : si le chiffre d’affaires diminue pendant la gérance, la valeur du fonds baissera. Symétriquement, en cas de hausse des ventes, la valeur augmentera.

Le dispositif est aussi ambivalent pour le gérant. Il permet certes d’exercer une activité commerciale sans débourser le prix de vente d’un fonds. Mais après la publication du contrat de location-gérance dans un journal habilité à recevoir des annonces légales, formalité à accomplir dans les quinze jours qui suivent la signature, vous serez seul responsable des dettes contractées dans le cadre de l’exploitation. Jusqu’à la parution de l’annonce, locataire et propriétaire sont solidairement responsables des dettes.

Les conditions de la mise en gérance

Comme l’a rappelé la Cour de cassation, une affaire ne peut être mise en gérance qu’après une période d’exploitation minimale de 2 ans.

Une mise en gérance anticipée est néanmoins autorisée dans l’hypothèse où les héritiers ou légataires d’un commerçant acquièrent la propriété du fonds à son décès.

En dehors de cette situation, il faut s’adresser au président au président du tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir une mise en gérance avant le délai de deux ans. Ce magistrat peut accorder une dérogation au propriétaire, notamment si ce dernier n’est pas en mesure d’exploiter le fonds de commerce :

• personnellement, par exemple pour cause de maladie ;
• par l’intermédiaire de préposés, comme de salariés, par exemple en raison du coût excessif que présenterait cette solution.

Comment déterminer le montant de la redevance ?

En pratique, les deux parties s’entendent sur le versement d’une somme fixe ou correspondant à un pourcentage :

• du chiffre d’affaires ;
• des bénéfices ;
• des bénéfices et des ventes.

Attention au dépôt de garantie en début de contrat

En général, au début de la location, le propriétaire exige au gérant le règlement d’un dépôt de garantie, couvrant notamment :

• le paiement des redevances ;
• le matériel inclus dans le fonds de commerce ;
• le maintien du fonds à sa valeur initiale.

Les autres clauses du contrat

Le contrat de location-gérance relève largement de la négociation des parties, qui, outre le montant de la redevance et le dépôt de garantie, peuvent inscrire notamment :

• l’interdiction de modifier l’activité initiale ou d’en ajouter une autre ;
• l’interdiction de sous-louer le fonds ;
• les conditions de révision de la redevance ;
• la libre consultation de la comptabilité par le propriétaire.

La durée de la gérance

Le plus souvent, le contrat de location-gérance est conclu pour une durée déterminée, une clause de tacite reconduction annuelle pouvant figurer dans le document. Un contrat à durée indéterminée est également possible.

Timour Aggiouri