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Le dispositif du bail réel solidaire d'activité (BRSA) est opérationnel
Depuis le 18 février 2024, les organismes de foncier solidaire (OFS) peuvent, à titre subsidiaire, réaliser des locaux professionnels ou commerciaux au bénéfice de microentreprises, au moyen d’un bail réel solidaire d’activité (BRSA). Cette extension de leur activité est rendue effective par la publication du décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024 qui complète le régime juridique applicable à ce nouveau bail et fait évoluer certaines dispositions du dispositif OFS-BRS.
Conditions de mise en œuvre du BRSA
Le décret définit le caractère subsidiaire de l’activité BRSA : la surface de plancher pouvant lui être affectée doit être limitée à 30 % de la surface totale de plancher affectée au logement en BRS au sein d’une même opération immobilière.
Ce texte encadre la fixation par l’OFS du plafond de prix de cession des droits réels. Celui-ci doit présenter une décote significative par comparaison à la valeur, sur le marché libre, de biens similaires et situés à proximité du local concerné. Lors de mutations ultérieures, le prix de cession de ces droits réels ne doit pas excéder leur prix d’acquisition, actualisé par indexation et majoré de la valorisation des travaux d’amélioration effectués entre l’acquisition et la cession. En cas de contrat d’occupation signé avec une microentreprise, le plafond de loyer fixé est également soumis à une décote significative par comparaison aux loyers pratiqués pour des biens similaires situés à proximité du local considéré. Le loyer peut intégrer une part variable pour tenir compte de l’évolution de la situation de l’occupant. Il est révisé tous les 3 ans et ne peut être inférieur au montant de la redevance due à l’OFS. La composition de cette redevance est également précisée : une part fixe établie au regard des conditions d’acquisition et de gestion du patrimoine immobilier par l’OFS (et le cas échéant, des conditions financières et techniques de l’opération de construction ou de réhabilitation du local concerné) et une part variable en fonction des évolutions de la situation du preneur ou du locataire microentreprise.
Enfin, le décret propose une liste de critères d’éligibilité sur lesquels l’OFS peut se fonder pour l’attribution d’un local en BRSA à une microentreprise (chiffre d’affaires, effectifs, type d’activité, etc.). Ils devront être mentionnés dans la publicité préalable à la conclusion du BRSA.
Évolution du dispositif OFS-BRS
La principale évolution concerne la prise en compte du patrimoine immobilier pour toute cession de droits réels en BRS à compter du 1er janvier 2025. A cette date, tout candidat au BRS devra déclarer sur l’honneur ne pas être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités et susceptible de constituer sa résidence principale, ou d’un logement susceptible de lui procurer des revenus suffisants pour lui permettre d’établir sa résidence principale dans un logement du parc privé. Cette obligation s’appréciera au moment où les conditions de la jouissance effective du logement objet du BRS seront réunies.
Le décret modifie également les modalités de gestion des OFS en imposant une comptabilité distincte pour leurs activités en BRS et en BRSA. Enfin, les procédures d’agrément et de contrôle de l’activité de l’OFS sont renforcées.
L’équipe NetPME
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