Loyers commerciaux et Covid-19 : la Cour de Cassation donne raison aux bailleurs

Clap de fin « pro-bailleurs ». Un contentieux important relatif au paiement des loyers commerciaux s’était développé depuis le premier confinement. Au cœur des débats, cette question : les commerçants, à qui il était interdit d’accueillir du public durant la crise sanitaire, étaient-ils en droit de ne pas payer leurs loyers ? Plutôt oui selon plusieurs décisions émanant des juridictions de premier degré, les locataires étant privés de la possibilité d’exploiter leur fonds de commerce pendant les périodes de fermeture administrative. Non pour la Cour de Cassation, jugeant notamment hier que « les mesures prises par les autorités publiques pour lutter contre la propagation de la Covid-19 n’ont pas écarté l’application du droit commun de la relation contractuelle ». Explications.

Perte de la chose injustifiée

Plusieurs commerçants interdits d’accueil du public ont demandé une réduction de leur loyer durant la fermeture administrative sur le fondement de l’article 1722 du code civil : « Un locataire peut demander la baisse du prix du bail ou sa résiliation s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances fortuites ». Comprendre : le commerçant a « perdu » son fonds de commerce en ce qu’il lui a été temporairement impossible d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au contrat à cause d’un cas « fortuit », la mesure d’interdiction d ‘accueil du public.

« L’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose, estime la Cour de Cassation. Cette interdiction étant « générale et temporaire », « sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat » et ayant « pour seul objectif de préserver la santé publique ». Cette conception contrevient à celle de la Cour d’appel de Paris qui a pu considérer a contrario la « perte de la chose » comme une « perte juridique » partielle, temporaire et causée par une décision administrative, qui pouvait remettre en cause l’obligation de paiement du locataire.

Lire aussi Bercy s’attaque à la hausse des loyers commerciaux

Obligation de délivrance respectée

Un autre argument avancé par les commerçants est celui du manquement à l’obligation du bailleur de délivrer les locaux loués à son locataire. Le bailleur étant tenu de « délivrer la chose louée à son locataire et de lui en garantir la jouissance paisible, conformément à sa destination contractuelle ». De quoi justifier la suspension du paiement des loyers pendant la durée d’inexploitation.

Or, l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce étant le seul fait du législateur, « la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance », juge la Cour de Cassation qui écarte ainsi le mécanisme de l’exception d’inexécution.

Lire aussi Qu’est-ce que l’indice trimestriel des loyers commerciaux ?

Pas de force majeure

Un troisième argument a été balayé par la Cour de Cassation : celui de la force majeure. Selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappe au contrôle du débiteur et l’empêche d’exécuter son obligation. L’évènement est « extérieur », imprévisible » et « incontournable » (cf. notre fiche conseil).

Le locataire ne se trouvant pas dans l’impossibilité d’exécuter son obligation de payer ses loyers, ce dernier n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure, entérine la Cour de Cassation.

Lire aussi Comment changer d’activité en conservant le bail commercial ?

Matthieu Barry